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调控潮再袭 楼市会怎样
文/本刊记者 甄爱军
随着长沙、保定等二三线城市加入调控行列,楼市调控不但升级,而且出现扩围迹象,表明新一轮收紧政策序幕已经拉开。这会导致市场成交降温,同时房价也有望出现调整。
楼市调控再次升级
随着长沙等城市出台政策收紧调控,新一轮调控潮来袭,楼市调控再次升级。
两会闭幕之后,长沙随即出台政策,实行区域性住房限购。政策主要针对三种不同的外来人口采取了限购。对于引进人才和湖南本地人,允许认购一套;而对于普通的外来人口则需要缴纳一年社保。业内人士分析指出,此类限购的做法和其他城市略有不同,即省内的购房者是不需要社保的,该做法相对比较务实。
此外,长沙调控政策实施差别化信贷政策。针对二套购房的行为,按照是否偿清贷款则分为35%和45%的比例,相对来说有所提高,但并不算特别严厉。而公积金购房方面,首套则只需要两成首付,所以对于一些已缴纳社保的外来购房者来说,充分利用公积金贷款来购房,压力不会太大。另外,长沙实施了价格管控制度,明确涨价的楼盘都不准预售的做法,这使得近期很多楼盘销售方面会比较稳定。
本刊记者梳理后发现,就在3月中旬,除长沙外,包括广州、南京、石家庄、青岛、赣州等城市纷纷出台政策,进一步加大调控力度,新一轮收紧政策序幕已经拉开。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这标志着在去年“930”新政的基础上,新一轮加强版的限购政策开始启动,体现了今年对于热点城市房地产市场稳定的重要导向和思路。
表1 近期部分出台新政城市一览表
能级城市主要调控内容
一线广州对于本市无房但有房贷记录的,采取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施;非本市户籍居民家庭需要5年个税缴纳证明或社保缴纳证明
二线杭州富阳、大江东纳入限购范围;外地户口买房提高社保年限;四县市社保资格3月7日起在限购区域不予承认
南京限购升级,非本市户籍人士限购1套,且3年内连续累计缴纳2年个税或社保,限购范围扩大至六合区、溧水区、高淳区
南昌加大住宅限购限贷力度,暂停向市区有房者出售住宅;对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工,停止发放住房公积金贷款
合肥加大处罚及曝光捆绑销售、办公改公寓的力度
石家庄首套房商贷首付比例不得低于30%;二套房商贷首付比例不得低于40%;非本市户籍居民暂不得购二套房,购买首套房须提供2年内连续缴纳12个月及以上个税纳税证明或社保缴纳证明
郑州凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证
长沙非本市户籍人士需缴纳一年社保;实施差异化信贷政策,购买二套房首付比例提高到35%(偿清之前房贷)或45%(未偿清之前房贷);实施限价措施,涨价楼盘不准预售
青岛市区范围内非户籍人士限购1套,且2年内连续缴纳1年个税或社保
三线三亚二套房首付五成,三套房限贷;严格执行商品房销售明码标价规定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,加强房地产市场秩序监管
保定针对主城区进行限购措施,本地户籍家庭限购三套,非本地户籍家庭限购一套;实施差别化信贷政策,二套房贷本地户籍家庭首付四成、分本地户籍家庭六成
张家口崇礼区限购升级,本区居民单身无房者限购一套;外地居民累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明,限购1套普通住宅(含二手房)
涿州本地二套房首付比例不低于五成;非本地限购1套商品住房(含二手房)且首付比例不低于三成
滁州购买二套房的商业贷款首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%
连云港公积金首付由20%上调至30%
注:根据公开资料整理
楼市调控实现扩围
随着三线城市加入调控阵营,楼市调控实现扩容,调控范围从一线及二线热点城市,扩大至房价上涨的三线城市。
记者梳理近期出台调控政策城市名单时发现,包括连云港、滁州、三亚、涿州、张家口等三线城市都出现在了调控城市行列。此外,包括三河市、大厂县、香河县、固安县等,也出台调控政策,防止房价过快上涨。
业内人士分析指出,加入调控行列的三线城市,基本都属于一线城市辐射范围内的热点城市,或者投资性需求较为旺盛的城市。如保定和张家口都是典型的环渤海都市圈城市,而嘉善县也属于上海辐射范围内,加上部分一线城市刚需自住需求溢出,炒热了当地楼市。另外,三亚楼市一直以来为外地人士所关注,投资性需求较为旺盛,再加上海南市场明显好转,使得三亚楼市面临不小的上涨压力,因此也被列入调控之列。
行业分析人士表示,随着三线城市加入调控行列,这表明未来调控范围会进一步扩围。中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,部分三线热点城市出台调控措施,意味着未来会有更多的城市加入调控队伍。他预测调控措施主要包括限购、限贷,以及加大市场供应等。
未来楼市进一步降温
由于政策不断施压,业内人士预测认为,有可能会导致楼市成交陷入低迷态势,同时价格出现微幅调整。
新一轮调控使得改善型需求购房门槛再次抬高,将会使得市场进一步降温。严跃进分析指出,包括广州等城市出台的房产新政,提高了改善性需求买房的门槛,在落实遏制投资投机炒房需求的同时,也将制约购买改善性住房的需求。
业内人士指出,新政对改善型需求的压制,对非普通住宅的交易影响非常大,从而导致市场整体交易水平出现明显降温。
而交易活跃程度的下降,有可能会导致房价出现微幅调整。去年四季度开始的政策调整,效力在逐渐释放。从国家统计局公布的《2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据来看,热点城市逐渐降温,如深圳、成都、武汉、合肥、杭州、厦门等热点城市,均价在2月份环比出现回落,幅度在0.2%~0.6%之间。
专家预计,未来管理层还会从税费、供应等多方面,持续对楼市进行调控。在业内人士看来,仍可发挥税费的长效机制作用,尤其是通过交易环节、持有环节的税费调整。例如,通过提高短期交易的税费来增加投机成本,减少投资型需求在市场中的比例。当然,加大市场供应、改善供应结构,也是未来楼市调控会长期坚持的主要策略之一。
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