来源：　中新经纬

　　中新经纬客户端电（罗琨）进入3月份以来，关于房地产市场的新闻几乎都是头条。在日前召开的中国发展高层论坛上，出席会议的多位高层智囊均表示中国楼市已有泡沫化风险。各路经济学家也纷纷撰文分析新一轮楼市调控的作用。人们似乎都在尝试回答一个问题：新一轮调控将把房地产市场带向哪？

　　方正证券首席经济学家任泽平在这一轮楼市调控后提出了六问，包括“未来人口迁移的基本趋势是什么”，“为什么越是大城市土地供给越紧张？大城市 真的缺地吗”，“中国会否步入一轮贷款利率的加息周期”，“房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果”，“什么是房地产的长效机制”，“中国 房地产市场的风险有多大”。

　　然而，这位自称“最懂地产的宏观分析师”却并没有给出明确答案，只表示“未来房地产形势，答案就在上述六个问题里面”。

　　带着这几个问题，中新经纬客户端（微信公众号：jwview）采访了多位业内专家，一起来看看他们怎么说。

　　未来人口迁移的基本趋势是什么？

　　青岛大学经济学教授易宪容向中新经纬客户端（微信公众号：jwview）指出，目前中国房地产市场的走势和人口、土地供给等基本面因素已经基本没有关系了，主要是炒作行为推高了房价。

　　但也有观点认为，正是人口向大都市圈的迁移导致了北上深等地区房价居高不下。易宪容对此的评价是：房价上涨和人口迁移也没有关系，“房价那么高，怎么迁得过去？”

　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，未来人口还是会向大都市和大都市圈转移，主要是京津冀、长三角、珠三角三个都市圈。“所谓人口均衡发展， 按照经济学发展规律很难达到，也不是趋势。大城市（人口和产业）往外转移，不可能转移到其他城市，还是会转移到更有活力的都市圈。”张大伟对中新经纬客户 端（微信公众号：jwview）指出。

　　大城市真的缺地吗？

　　至于土地供应问题，安信证券首席经济学家高善文指出，在土地供应层面，中国城市建成区之中用于居住用地的比例显著低于国际水平。在不同城市中， 供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市供地意愿更低，但中小城市的供地意愿相对较高。2012年以来，人口集中流入了大城市和特大城市，同时由于这些 城市供地意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。

　　张大伟则认为，在无限制的投资和自住需求情况下，供多少地都不够，核心还是产业和人口的问题。“供地不可能无限增加，也不可能按需来供。大城市 是不是缺地，要看从哪个口径说，跟需求比肯定是缺的。但是不是应该满足需求，这是一个大的问号。无论是国家规划还是城市发展，都不可能是核心区无限制地膨 胀，而是近城区向都市圈扩张。”张大伟称。

　　中国会否步入一轮贷款利率的加息周期？

　　此前已有市场分析认为，后续不排除存贷款利率上调的可能性。“信贷如果继续放水，房价还会继续往上涨，信贷如果收缩，房价就会下跌，这是经过历史验证的。”张大伟指出。

　　但易宪容认为，存贷款利率肯定不会调整，因为“利率上调，房地产市场就立马趴下了”。

　　在海通证券首席经济学家姜超看来，加息周期已经开始。姜超指出，今年货币政策正在发生变化，突出表现是所谓的变相“加息”开启――2月份上调了 7天逆回购利率，前不久又提高了各期限逆回购利率和MLF利率。“需要指出的是，中国的利率有两种，一种是存贷款利率，另一种是金融市场利率，所谓的变相 加息是针对后者，也就是说，金融市场已经开始‘加息’了，可以定义为加息周期已经开始。”姜超称。

　　为什么限购限贷仅能起到短期效果？

　　易宪容指出，新一轮房地产调控，仅是对投机炒作进入事前限制，短期内会起到一定作用，但这种作用仅止于让住房销售量急剧下降，房价则不会下跌，这样很难让事前进入投机炒作者退出市场。

　　张大伟则指出，调控从来都是有效的，只是在调控有效之后为了经济发展又放松了。“房产税要看税额税制，如果投资需求无限大，出什么？最后都会转嫁。”张大伟说。

　　什么是房地产的长效机制？

　　易宪容指出，只有出台税收机制才能真正起到调控作用。“买十套，买百套都没关系，但是你卖，我就用税收手段让你无利可图。”

　　在北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长海闻看来，房地产税的出台才能真正标本兼治。“那些手里有200套房子的人，一年征收1万元房地产税，一年要交200万税，他怎么敢hold（持有）住200套房？”海闻向中新经纬客户端（微信公众号：jwview）表示。

　　与易宪容、海闻持相似观点的是全国人大财经委副主任尹中卿。他近期撰文指出，房地产税并不是为了“打压房价”，而是要对人们的房地产投资行为起 到调节和引导作用。具体来说，出台房地产税，就是要提高房屋占有、使用和交易的成本，让它远远大于物业费和银行贷款利息，把房地产的泡沫挤压出来，把房屋 所有者的第二套房、第三套房甚至几十套房都“挤”出来、“逼”出来，这样就可以在不增加土地或者建筑的情况下，增加房屋供给。

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　　高层罕见密集表态

　　事实上，近期高层对房地产泡沫问题密集表态，背后透露出的政策信号不容小觑。

　　国务院副大大张高丽3月19日在“第十八届中国发展高层论坛”上指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点 消化三四线城市房地产的过量库存。把防控金融风险放到更加重要的位置，妥善处置银行不良资产、债券违约、房地产泡沫、互联网金融等一批风险点，确保不发生 系统性金融风险。

　　同日，国家发改委主任何立峰也在该论坛上表示，中国经济发展面临房地产和实体经济失衡等三大问题。大量资金涌入房地产市场，曾一度带动了一线和 热点二线城市房价过快上涨，进一步推高实体经济成本。要坚持因城因地去库存，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类调控因城施策，控制信贷资 金过度流向房地产业。

　　18日，银监会副大大王兆星在接受媒体采访表示，下一步将继续采取差别化的信贷政策，对部分房价过热的城市，要采取审慎的房贷政策；对部分有去库存需求的三四线城市，还会给予必要的信贷支持。

　　17日，央行行长周小川在出席金砖国家财长和央行行长会议时表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

　　多地出台限购政策

　　与此同时，多地开始加入新一轮限购调控之中。

　　截至3月20日，今年以来实施或者升级限购措施的市区县总共达到了24个，包括：三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州 市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。

　　相较其他城市，目前北京的调控政策可谓最严，刚需盘的门槛是35%首付款比例和最长25年商业贷款时限，有过房贷记录在北京购置非普通住宅的首付比例提升到80%，改善型需求的压力同样较大。（中新经纬APP）

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