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有没有觉得最近的楼市有一股暗流涌动之感？

一二线卖得……

如果你最近正在奔波看房，你会发现，北京等城市二手房市场价格稳中有升，热点区域内房源不足；而新房市场大多未能如期开盘，想在北京寻找一处看得上的新房还有些困难。

自从930以来，2017年北京楼市颇有一丝神秘的气味。

还原真相最好的办法就是走基层，因此佳爷找到了从前买二手房时的经纪人。告诉他现在手里有50万，想用中介的金融杠杆再撬动30万，凑个数再买套二手房等着升值。

中介小哥笑着冲我摇摇头，“100万在回龙观已经买不到二手房了。”

我当然知道北京楼市在2016年疯长的态势，却万万没想到100万在中介小哥眼里已经不值一提了

“930政策之后成交量确实有所降低，但是价格没有下降趋势。”

来看看云房给出的数据：北京2月二手房成交价格比去年930新政后的首月，成交均价高出11.25%。

一二线迟迟不降 三四线卖得火爆！这些图告诉你真相！

这就是前文所说的“神秘的气味”。

本轮调控作用于购买端的武器是提高首付比例，从历史经验来看，信贷一旦收紧，需求端则立刻呈现疲软状态。然而不仅是首付比例的提高，通过一线实探，我才知道贷款的口子也被紧紧勒住。

想以手中50万作为筹码，通过中介金融产品，或是银行的信用贷再撬动一笔钱，两者凑在一起作为首付的这条路被中介堵死：北京的银行一旦查出购房人名下有信用贷，则会要求先还清信用贷后再给批复房屋贷款。

同时，银行在延长交易周期。而对于首套房，北京多数银行早就把贷款利率已经上升至9折或基准利率。从央行层面，给各家商业银行的2017年的住房贷款额度只会降不会升。

且不说其他行政手段，只从信贷来看，这已经是全面收紧的态势。然而价涨的局面仍然没有得到控制，原因显而易见，需求端并没有疲软。

事实上，从2016年下半年开始，“连环单”就变成二手市场的常态，多数靠谱卖房的业主均是卖一买一的改善群体，如果他们想入手的房子不能敲定，那么就不敢轻易出手手里这套，“回龙观的好多业主要换海淀房，哪怕回龙观的房子高出市场价10万、20万，也不敢轻易出手，什么时候海淀的房子定下来了，发现回龙观的房子高出市场价30万、40万，就可以成交了。”

小哥说：“这市场已经是改善的市场，刚需进不来了。”

我问刚需人群怎么办，他说租房。

信贷挡不住置换的需求。购房人手里有筹码、需求急，价格自然难降。

我们不预测北京政策走向，但是还是看看全国政策走向吧。

环京全面收紧：张家口、涞水、怀来、涿州、武清、天津城6区、廊坊、三河先后出台限购政策。3月9日，南昌也出台号称史上最严限购政策，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅。种种迹象表明，本轮调控正在逐步加大力度，并推向全国。

这是被市场倒逼的结果。云房数据显示，截止2016年2月28日，北京市新建商品住宅（不包含自住型商品房）的库存量为75669套，按照近半年每月平均成交7983套来计算，真实库存消化周期仅为9个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。这是中介无房可卖的原因，也是北京房价降不下去的原因。

库存低谷+需求挡不住，北京房价下跌哪那么容易？这就是目前北京楼市的真实现状。

三四线卖得……

2016年10月一二线热点城市房地产调控之后，一二线城市销量大幅下降，但三四线城市却突然销售火爆，库存去化十分充分，为什么？会产生哪些影响？

这里，我们借用泽平宏观的观点，来看看

一二线迟迟不降 三四线卖得火爆！这些图告诉你真相！

首先“三四线”城市的提法有问题，准确地说，是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如，南京周边的扬州、泰州、马鞍山，北京周边的廊坊，上海周边的苏州、无锡，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州，济南周边的泰安等。

大都市圈周边的三四线城市销售火爆主要是一二线城市调控后的外溢效应。

在一二线热点城市门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢。当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利。

在《房地产周期研究》《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》等报告里的研究发现，美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。

因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”“房地产长期看人口，短期看金融”。这也可以解释2015-2016年中国房地产市场的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

大都市圈周边的三四线城市销售火爆，库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资产，有力支撑中游周期。我们维持A股结构性牛市、中游崛起的判断。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观？》报告中预测2%-3%。

目前为止，长效机制建立还未完全成形，目前限购限贷的短期调控只是把需求推迟。

《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成；“十三五”时期，北京计划将城乡建设用地规模从2921平方公里缩减到2800平方公里，年均减少30平方公里。

我们先后推出了20多期的《房地产周期研究》系列专题报告，系统研究了国际城市化规律、人口迁移趋势、区域房价决定因素、土地财政、房地产调控、长效机制、房产税等重要问题，近期将倾情出版专著《房地产周期研究》，深化对房地产周期运行规律的认识，厘清一些似是而非的认识。

近期地产销售和土地购置回暖，尤其大都市圈周边的三四线城市十分火爆。本周地产销售继续环比回暖，2月第4周30城地产销售环比3.7%。乘用车销售节后逐渐恢复，但恢复力度仍待观察。返回腾讯网首页>>

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