2017上半年已走完，三四线楼市成为最大看点。近日，穆迪发布的《中国房地产市场焦点》报告称，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，销量占全国市场比重目前已保持在 77%-90% 之间。

三四线楼市一路走来质疑声和追捧声都有，但半年过后，其中的一些走势也逐渐明朗化，甚至能摸到一定的规律，带我们评判三四线楼市接下来的走向。

五大类城市上涨领先

这轮上涨中，明显涨幅靠前的城市有几大类，它们上涨的动力较比其他三四线更大。

1是核心城市圈内三四线。随着城市群发展战略的明朗化，几个核心经济带的周边三四线都将会长远受益，这些地方的均价都已破2万关口，目前普遍进入限购模式。

2是暴涨二线城市周边三四线。以合肥为例，去年全国涨幅第一的弱二线城市，在其上涨的带动下，到目前安徽16个县市都有不同等的涨幅。

3是人口基数大的城市。一些人口大市，即使不属于前两类，早在去年全国大涨氛围中也已经扬眉吐气。比如安徽阜阳、河北邯郸，江西赣州等地。

4是旅游类三四线城市。像广西北海、桂林、山东泰安等城市，受外地置业客户增多，也大幅涨价。

5是小而精，但产业较健康的城市。这类城市虽然人口较少，但工业、文化、教育、医疗等方面有自己一定的特色和优势，也很容易被带动上涨。比如安徽蚌埠、四川绵阳、湖南株洲等。

对于这5类城市，去库存政策并不能完全解释其上涨。我们也会看到，仍然存在一些大力去库存，却房价涨不起来或涨幅很小的三四线城市，比如淮南因产业结构落后城市发展后劲不足，一直排在安徽上涨城市末尾。

上涨从分化走向普遍

早在去年年中，受一线城市、核心二线城市需求外溢影响，其周边三四线城市就已经上涨，譬如廊坊、东莞、珠海、中山、莆田、泉州、昆山、嘉兴、常熟等。

在这种影响下，去年的三四线楼市分化很明显。但今年上半年以来，上涨已经成为普遍现象。

不完全统计，春节期间，涞水、柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头、滁州、嘉善、赣州多市商品房成交量和涨幅双双上涨。

进入3月，全国楼市从春节的低迷中复苏，购房者热情依然不减，以北京为首，全国迎来限购加码潮。之前火爆的三四线相继出台或升级限购、限贷政策。而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市成交同比实现较大比例增长。

而后，三四线城市集体“复活”成常态。根据国家统计局的数据，4月份新房价格涨幅前三为唐山、蚌埠、宜昌，5月涨幅前三名的城市是蚌埠、北海、湛江。另有数据，莆田、张家口、威海、芜湖的新房成交面积在5月，环比分别上涨了27%到55%不等。

到了6月，蚌埠、徐州等地在调控政策影响下，成交量陡然下滑，房价趋于稳定。

基本上，我们可以得出结论，还会有其他三四线城市在上涨途中。而先前已上涨的楼市不会在高位停留太久，一旦去库存和补涨完成，会转入温和调控。值得注意的是，补涨现象非常明显。一定要和周边已经涨起来的一二线、甚至三四线看齐。比如沧州、唐山，去年没有涨起来，今年正在奔向2万均价。还有一些三四线城市的热度都传给下面的县城了。

(一点北京房产)

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